Contrato de arras: Consejos y claves antes de firmarlo

Antes de proceder a la firma de un contrato de compraventa de una vivienda, es común que se realice un contrato de arras, el cual es un acuerdo previo entre el vendedor y el comprador para establecer una reserva y asegurar la operación. En este artículo, analizaremos en detalle qué es un contrato de arras, los tipos de arras existentes, los aspectos a tener en cuenta antes de firmarlo, la forma y el lugar en que se lleva a cabo la firma, el monto de las arras y las formas de pago, el contenido necesario en este tipo de contrato, su validez y las consecuencias que pueden derivarse del incumplimiento del mismo. Además, también exploraremos el papel de la inmobiliaria en este proceso. Si estás pensando en comprar una vivienda, es fundamental que conozcas todos estos aspectos relacionados con el contrato de arras, para garantizarte una transacción segura y sin contratiempos.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras, también conocido como contrato de reserva, es un acuerdo privado entre el vendedor y el comprador de un inmueble, en el cual se establecen las condiciones para la reserva de la compraventa. En este contrato, el comprador se compromete a entregar una cantidad de dinero, denominada arras, en concepto de señal, como garantía de que la operación se llevará a cabo en un plazo determinado. De esta manera, el vendedor se asegura de que el comprador no se retractará de la compra y el comprador se resguarda de que el vendedor no venderá la vivienda a otra persona mientras se concreta la operación. Es importante destacar que el contrato de arras no es obligatorio y su existencia depende de la voluntad de las partes involucradas.

Tipos de arras y sus condiciones

Existen diferentes tipos de arras, cada una con condiciones y consecuencias distintas en caso de incumplimiento del contrato. A continuación, detallamos los tipos de arras más comunes:

1. Arras penitenciales: también conocidas como arras confirmatorias, son aquellas en las que ambas partes, compradora y vendedora, se comprometen a respetar el contrato en su totalidad. En caso de incumplimiento, la parte que desista de la operación deberá devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.

2. Arras confirmatorias: en este tipo de arras, solo el comprador o el vendedor están obligados a cumplir con el contrato. Si la parte que desiste lo hace de forma injustificada, deberá devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras. Por el contrario, si la parte que incumple es la compradora y tiene razones justificadas para hacerlo, perderá las arras entregadas.

3. Arras penales: son aquellas en las que las partes establecen una penalización económica en caso de incumplimiento de la operación. El importe de las arras se considera una indemnización por daños y perjuicios. En este caso, se suele establecer una cláusula en el contrato de arras que determina el porcentaje o la cantidad de dinero que se pagará como penalización en caso de incumplimiento.

Aspectos a tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras

Antes de firmar un contrato de arras, es importante tener en cuenta una serie de aspectos que pueden afectar la operación y garantizar una transacción segura. A continuación, enumeramos algunos de los puntos principales a considerar:

1. Verificar titularidad y cargas del inmueble: es fundamental comprobar que el vendedor es el propietario legítimo del inmueble. Para ello, se puede solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad. Además, es recomendable conocer si existen cargas o limitaciones que puedan afectar la titularidad del inmueble, como hipotecas, embargos o servidumbres.

2. Solicitar información sobre el IBI: es conveniente saber si el inmueble se encuentra al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), ya que en caso de que existan deudas, el comprador podría convertirse en el responsable de abonarlas.

3. Analizar el contrato: es recomendable leer detenidamente el contrato de arras y, si es necesario, contar con el asesoramiento de un profesional del derecho. Además, es fundamental asegurarse de que el contrato esté firmado por todas las partes involucradas en la operación.

4. Preferencia por un contrato redactado por un profesional: si bien es posible encontrar plantillas de contratos de arras en línea, es recomendable que el contrato sea redactado o revisado por un abogado especializado en derecho inmobiliario, para asegurarse de que se cumplen todas las formalidades y de que se protegen los intereses de ambas partes.

Aclaración sobre el título notarial de las arras en la compraventa

La terminología usada en la redacción del contrato puede variar en función de la legislación local. En algunos países, es común que el contrato de arras sea elevado a escritura pública mediante un notario, cambiando así su denominación a "título notarial de las arras en la compraventa". Esta figura es utilizada para dotar de mayor seguridad jurídica a la operación y garantizar su validez legal. No obstante, es importante destacar que este requisito puede variar en función de la legislación nacional o regional aplicable, por lo que es necesario consultar la normativa vigente en cada caso particular.

Lugar y forma de firma del contrato de arras

El contrato de arras puede ser firmado en un lugar privado designado por las partes, en notaría o mediante medios digitales, como el uso de una plataforma digital o correo electrónico. Lo más importante es que exista un acuerdo entre comprador y vendedor para celebrar el contrato. Si se opta por firmar el contrato en un lugar privado, es recomendable hacerlo en presencia de un testigo para garantizar su validez.

Es importante resaltar que, dependiendo de la legislación y las formas de contrato del país donde se lleve a cabo la operación, puede haber requisitos específicos en cuanto a la forma y el lugar de firma del contrato de arras. Por tanto, es fundamental informarse sobre la normativa aplicable en cada caso.

Monto de las arras y formas de pago

El monto de las arras no está determinado de forma fija y suele ser negociable entre las partes involucradas en la transacción. Sin embargo, es común que se entregue entre un 10% y 15% del precio final del inmueble. Este porcentaje puede variar en función del acuerdo alcanzado y del tipo de mercado inmobiliario en el que se encuentre la vivienda.

En cuanto a las formas de pago de las arras, es recomendable utilizar medios que dejen constancia, como transferencia bancaria o cheque nominativo. De esta manera, tanto el comprador como el vendedor tendrán una prueba de la transacción realizada.

Contenido necesario en un contrato de arras

Un contrato de arras debe incluir una serie de elementos y cláusulas específicas para ser considerado válido y establecer de manera clara los derechos y obligaciones de ambas partes. A continuación, detallamos el contenido necesario en este tipo de contrato:

1. Datos personales de vendedor y comprador: incluir los nombres completos, los números de identificación o pasaportes, las direcciones de residencia y los números de teléfono de ambas partes.

2. Descripción del inmueble: se debe incluir una descripción detallada de la vivienda, con todos sus datos identificativos y referencias catastrales.

3. Precio final y forma de pago: especif